غالبًا ما يتردد على مسامعنا مصطلح "الرهن العقاري" إلا أننا نجهل تداعيات هذا المصطلح الاقتصادي، وذلك لقلة المعلومات من أصحاب المعرفة أو لغياب الوعي الشامل عن نظام الرهن العقاري. لذا سعياً منا في نشر التوعية والتثقيف ارتأينا أن نقدم في هذا المقال إجابات حول كل ما يجول في خاطرك عن مفهوم الرهن العقاري.
ما هو الرهن العقاري؟
يمكن تعريف نظام الرهن العقاري على أنه القرض الذي يكون مضموناً بعقار، ويمنح لغرض إنشاء أو شراء عقار أو تجديده، لغرض أن يشغله المالك أو يستثمر فيه، كما يشمل القرض الممنوح لشراء أو تطوير أرض لذات الغرض، ويكون في العادة قرضا لذات الغرض طويل الأجل، ويمكن تعريفة أيضا على أنه رهن عقار أو رهن أرض مقابل قرض.، وهو ما ينطبق على الكثير من المشروعات والعقارات المتوفرة في الإمارات ومنها فلل للبيع في كوستا برافا داماك لاجونز، وفلل 5 غرفة نوم للبيع في أكويا أوكسجين، وشقق 2 غرفة نوم للبيع في صفا تو، إلى جانب شقق للبيع في دبي و فلل للبيع في دبي وغيرها.
في حال تخلفك عن سداد مبلغ القرض العقاري أو جزء منه، يحق للجهة الراهنة للعقار التصرف بعقارك سواء من خلال بيعه أو تأجيره لاسترداد مبلغ القرض الذي تم منحه لك. إذًا، بطريقة أخرى يمكننا القول إن عملية الحصول على تمويل برهن العقار هي معاملة تتمثل بطرفين يقوم أحدهما بتقديم المال اللازم للطرف الثاني (هنا العميل أو المُقترض) ليتمكن العميل من شراء العقار الخاص به شريطة رهن العقار لمصلحة الطرف الأول. وتتم عملية سداد القيمة المترتبة على أخذ تمويل برهن العقار بأقساط طويلة الأمد، بالتالي يتمتع الطرف الثاني بشراء منزل أحلامه بملكية كاملة له وبأقساط شهرية تتناسب مع دخله، إلا أنه في حال تخلفه عن السداد، يحق للطرف الأول بالتصرف بالعقار.
يتألف الرهن العقاري من ثلاثة أجزاء وهي القسط الشهري والدفعة الأولى والرسوم. نذكر تفاصيلها في ما يلي:
القسط الشهري: هو المبلغ المترتب على المُقترض شهرياً من قيمة الرهن طوال فترة السداد، ويحتسب من المبلغ الأساسي للرهن مع قيمة الفائدة أو الربح. وفي بعض الأحيان يشتمل رسوماً عقارية وضرائب أخرى.
الدفعة الأولى: عند حصولك على قرض عقاري يتوجب عليك دفع مبلغ أولي للحصول على رهن العقاري، وهنا تجدر الإشارة إلى أنه وكلما زاد مبلغ الدفعة الأولى، حصلت على تمويل أفضل وبالتالي على أسعار فائدة منخفضة، وكل هذا يؤدي لاكتسابك حقوق ملكية عقارك بشكل أسرع.
الرسوم: يتوجب على الراغب في الحصول على تمويل برهن عقاري دفع رسوم محددة مقدماً.
يشتمل الرهن العقاري على شرطين يتوجب استيفائهما عند نهاية المدة المحددة لتسديد قيمة قرض برهن العقار، وهما المبلغ الأساسي للتمويل والفائدة المترتبة عليه، وتُحدد حسب عدد سنوات السداد المتفق عليها ومقدار التمويل الممنوح. تتمثل أنواع القروض مقابل الرهن العقاري بعدة أنواع، منها القروض ثابتة الفائدة والقروض متغيرة الفائدة وعملية إعادة التمويل، كما يمكنك شراء عقارات مكتملة البناء وأخرى على المخطط. سنتحدث في ما يلي عن مختلف أنواع القروض العقاري.
نظام الرهن العقاري الجديد
أصدر مصرف الإمارات المركزي في أكتوبر 2013 نظاماً جديداً للرهن العقاري يسمح للمؤسسات المالية بإقراض المواطنين 80% من قيمة المنزل الأول إذا كانت قيمته تقل عن 5 ملايين درهم إماراتي و75% للوافدين حسب الشروط نفسها، ويمنع في الوقت نفسه الإقراض للعقارات على الخارطة أو قبل البدء بالأعمال الإنشائية بأكثر من 50%. ومن خلال تحديد سقف أعلى وأدنى للإقراض، يهدف القانون الجديد لحماية السوق من الوقوع في أخطاء الإقراض غير المنضبط إلى جانب تشجيع مؤسسات الإقراض على الدخول ثانية إلى سوق التمويل برؤية أكثر وضوحاً.
قانون الرهن العقاري لإمارة دبي
فيما يلي أبرز ما جاء في قانون الرهن العقاري لإمارة دبي، واسمه الرسمي "قانون رقم (14) لسنة 2008 بشأن الرهن التأميني في إمارة دبي". يبدأ الفصل الأول بالمادتين الأولى والثانية اللتين تتناولان التعريفات، وأهم المحتويات هو الآتي:
يجب أن يكون الدائن المرتهن بنكاً أو شركة أو مؤسسة تمويل مرخصة ومسجلة أصولاً لدى مصرف الإمارات المركزي لمزاولة نشاط التمويل العقاري بالدولة.
يجب أن يكون الراهن مالكاً للعقار المرهون أو الوحدة العقارية المرهونة وأهلاً للتصرف فيهما.
أن يكون العقار المرهون أو الوحدة العقارية المرهونة رهناً تأمينياً قائماً وموجوداً فعلاً أو حكماً على الخارطة عند إجراء الرهن.
لا يجوز أن يقع الرهن التأميني إلا على عقار أو وحدة عقارية يصح التعامل فيهما.
يشمل الرهن التأميني ملحقات العقار أو الوحدة العقارية المرهونة من أبنية وغراس وعقارات بالتخصيص، وكل ما يُستحدث عليها من منشآت لاحقة على إبرام عقد الرهن.
لا ينعقد الرهن التأميني إلا بتسجيله لدى الدائرة، ويقع باطلاً كل اتفاق خلافاً لذلك.
يلتزم الراهن برسوم العقد إلا إذا اتفق أطراف العقد على خلاف ذلك.
لا يجوز للراهن التصرف في الوحدة العقارية أو العقار المرهون بالبيع أو الهبة أو غيرهما أو ترتيب أي حق عيني أو شخصي عليهما إلا بموافقة المرتهن، وشريطة أن يقبل المتصرف إليه الحلول محل الراهن في الالتزامات المترتبة على عقد الرهن، وللمرتهن أن يشترط في عقد الرهن ضمان الراهن مع المتصرف إليه في الوفاء بهذه الالتزامات.
لطلب استشارة حول التمويل العقاري
أمّا الفصول التالية في القانون فتتناول الآثار القانونية للرهن التأميني والرهون الخاصة وإجراءات التنفيذ على العقار المرهون.
قانون الرهن العقاري لإمارة أبوظبي
أما قانون تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي لعام 2015 فهو ينظم القطاع العقاري ويحدث إجراءات العمل والخدمات المتعلقة بالأراضي والعقارات ويحمي حقوق المستثمرين وجميع الأطراف ذات العلاقة عن طريق توفير الأطر التشريعية المناسبة. وبحسب القانون، يُحظر تملك الأجانب للوحدات العقارية خارج مناطق استثمارية محددة داخل إمارة أبوظبي، وقد وضع القانون قواعد تنظيمية لتحديد أنشطة البيع والشراء العقارية المسموح بها للأجانب. وينظم القانون شراء الأجانب للوحدات السكنية والعقارات، ويسمح لهم بالبيع والشراء في مناطق استثمارية معينة، ويتم إصدار سندات تملّك محددة للأجانب.
القانون مقسم إلى ثمانية أبواب توضح بعض التعريفات ذات العلاقة، وصلاحيات دائرة الشؤون البلدية وهيكلها الإداري وسجل التطوير العقاري والأشخاص المرخص لهم والتطوير العقاري والسجل العقاري الأولي والرهن التأميني والطبقات والشقق والأجزاء المملوكة ملكية مشتركة، انتهاءً بالعقوبات.
للاستثمار في مشاريعنا العقارية
إجراءات الرهن العقاري
فيما يلي الخطوات و الوثائق المطلوبة اللازم اتباعها للحصول على قرض برهن العقار:
إعداد كافة متطلبات الرهن مع البنك.
إدخال جميع المستندات والوثائق المطلوبة عبر نظام الرهن الإلكتروني من قبل موظف البنك.
التدقيق على المعاملة بواسطة مدقق البنك.
إرسال المعاملة إلى دائرة الأراضي والأملاك للتدقيق عليها ثم اقتطاع رسوم الدائرة من حساب البنك.
إصدار الشهادة وملصق الرهن من قبل موظف الدائرة.
التواصل مع المتعامل للحضور إلى فرع البنك للاستلام.
أنواع الرهن العقاري
فيما يلي شرحٌ مُفصَّلٌ لمختلف أنواع الرهن العقاري داخل الدولة:
1. قرض عقاري ذو فائدة ثابتة
إذا رغبت باقتراض تمويل برهن العقار بفائدة ثابتة، فستتمكن من سداد قيمة القرض بأقساط ثابتة على مدة سداد القرض المتفق عليها، أي أن نسبة الفائدة المطبقة على المبلغ المُقتَرض ستبقى ثابتة من دون تغير لفترة من الزمن تحدد بشكل مسبق بغض النظر عن التغيرات في أسعار فائدة. يتميز هذا النوع من التمويل برهن العقار ذي الفائدة الثابتة بقلة المخاطر. وتُعتبر هذه القروض مستقرة بسبب أنها لا تتأثر بنسب الفائدة في السوق، كما أن المُقترض يكون على علم دائم بالمبلغ المراد تسديده شهرياً. ولكن أكثر ما يشغل بال الأفراد عند اختيار هذا النوع من القروض، هو احتمالية انخفاض نسب الفائدة بشكل ملحوظ في وقت لاحق بعد الحصول على قرض عقاري بنسبة ثابتة.
2. قرض عقاري ذو فائدة متغيرة
خلافاً للنوع السابق، فإن هذا النوع من قرض الرهن متغير من حيث نسب الفائدة، وبالتالي تتغير قيمة القسط المدفوع للقرض وفقاً لتغير سعر الفائدة، ويكون التغير في قيمة القسط بالزيادة أو النقصان متماشياً مع تغير أسعار الفائدة وفق معيار "إيبور". وبالتالي يتم إعلام المُقترض بقيمة القسط المستحق في هذا الشهر مع موعد كل تاريخ استحقاق. قد يطرح هذا النوع من الفائدة بعض المخاطر للمُقترِض حيث إنه في حال ارتفاع نسبة الفائدة خلال فترة سداد القرض، تزداد القيمة الإجمالية للمبلغ المُقتَرض. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن التنبؤ بقيمة المبلغ المترتب على المُقترِض لسداده شهرياً. إلا أنه مع انخفاض نسب الفائدة، يتمتع المُقترِض بدفع أقساط شهرية أقل وبالتالي يمكنه سداد مبلغ أقل. إلا أن هذا الأمر "محتمل" ليس إلا ولا يمكن التأكد من تحققه.
3. إعادة التمويل
يتمثل هذا النوع من التمويل برهن العقار بإمكانية نقل تمويل الرهن العقاري إلى خطة تمويل أخرى تناسب إمكانياتك وفق شروط معينة! وإذا كنت في حيرة من أمرك حيال اتخاذ قرار إعادة التمويل، نعرض في ما يلي ثلاث نقاط تحدد ما إذا كانت عملية "إعادة التمويل" تستحق العناء أم لا:
دراسة سعر الفائدة للقرض الحالي والقرض الجديد
دراسة تكلفة إعادة التمويل المستحقة
التأكد مما إذا كنت ستضطر لدفع غرامات أخرى نتيجة اختيارك لإعادة التمويل
إيجابيات وسلبيات شراء عقارات مكتملة الإنشاء
يعني شراء عقارات مكتملة الإنشاء شراء عقار جاهز يمكن الاستفادة منه فوراً. ويقدّم ذلك بعض الإيجابيات والسلبيات، نذكر منها:
يستطيع الشاري تتبع حالة السوق لاختيار الوقت الأنسب للاستثمار من حيث سعر الشراء للحصول على أفضل سعر ممكن.
تتمتع العقارات الجاهزة عادة ببنى تحتية مكتملة.
يمكن الاستفادة فوراً من العقار إما عبر استخدامه أو عبر إيجاره.
تُفرض دفعات مقدمة مرتفعة على تمويل العقارات مكتملة الإنشاء.
قد يستغرق توفير التمويل العقاري لشراء العقار وقتاً يؤدي إلى تأخير لا يتناسب مع حالة السوق.
ميزات شراء عقار على المخطط
يعني شراء عقارات على المخطط الاستثمار في مشاريع تكون قيد الإنشاء للاستفادة منها لاحقًا عند اكتمال المشروع. وتقّدم هذه الأنواع من العقارات ميزات محددة، منها:
أسعار منخفضة مقارنة مع العقارات الجاهزة
احتمال زيادة قيمة العقار مع تطور المشروع
انخفاض الدفعات المقدمة للتمويل العقاري مقارنة مع العقارات الجاهزة
خطط سداد مرنة وطويلة الأمد
ولكن، عند النظر في شراء عقار قيد الإنشاء، يجب التنبه إلى بعض المخاطر ومنها احتمال تقلّب حالة السوق أو حتّى مواجهة المشروع للعراقيل التي قد تؤدي إلى تأخير موعد التسليم أو حتى إلغاء المشروع. لذلك، على أي جهة تريد شراء عقارًا قيد الإنشاء إجراء بحث معمّق حول السوق والجهة المطورة للمشروع.وبالتالي ينصح المشترون بالتركيز على العقارات الجاهزة، والتي تشمل شقق للبيع في دبي، وفلل للبيع في دبي، وحتى فلل للبيع بالتقسيط في دبي.
الفرق بين الرهن العقاري والتمويل العقاري
في البداية، إنَّ الرهن العقاري هو نوع من القروض التي يتم الحصول عليها لتمويل شراء عقار.
يتساءل الكثيرون عما إذا كان مفهوم الرهن العقاري مماثلا لمفهوم التمويل العقاري، وقد يتسبب غياب الوضوح أحياناً باتخاذ قرارات مالية خاطئة. لذلك، نقدم في ما يلي نبذة عن كليهما لنساعدكم في التفريق بين كلا النوعين من القروض العقارية وميزات كل منهما.
في حال الرهن العقاري: يملك المُقترض العقار إلا أنه ينقصه المال ويرغب في الحصول عليه بشكلٍ أو بآخر فيلجأ لهذا النوع من القروض لتيسير أموره المالية بشرط أن يتم رهن العقار الذي يملكه لدى الجهة الممولة.
في حال التمويل العقاري: لا يمتلك المقترض المال ولا حتى العقار من الأساس ويسعى للاقتراض لشراء عقار ما.
إذاً، فإن الرهن العقاري يتمثل بأنه قرض عقاري يتيح للعميل اقتراض مال شريطة رهن عقار يملكه ويحدد هذا بفترة من الزمن خاضعة لنسبة فائدة ثابتة أو متغيرة (حسبما يجده العميل مناسباً لاحتياجاته). وتجدر الإشارة هنا إلى أنه في حال عدم تمكن العميل من السداد، فإنه قد يتعرض للمخاطر، حيث يحق للجهة الممولة أن تتخذ أي إجراء تراه مناسباً بحقه للسيطرة على العقار المرهون تبعاً لشروط الرهن العقاري المُتبعة.
أما التمويل العقاري، فيمكن التعريف عنه بأنه نوع من أنواع القروض المالية (المساعدات المالية) التي تقدمها البنوك وشركات التمويل لمساعدة الأفراد في شراء عقار ما. وتتمثل بتقديم مبلغ من المال يغطي احتياجات العميل لشراء عقار أحلامه وفقاً لنسبة فائدة محددة حسب أوضاع السوق المالي، ويتم احتسابها مع الأقساط الشهرية المترتبة على العميل لسداد مبلغ القرض.
للبحث عن منزلك الجديد، اضغط هنا
يوضح الجدول أدناه ميزات كل نوع من أنواع القروض المذكورة آنفاً لنتمكن من توضيح مفهوم كليهما بشكلٍ مبسط، لعلنا نساعدك في اتخاذ قرار مالي صائب قبل الإقدام على رهن عقار أو طلب تمويل:
ميزات الرهن العقاري وميزات التمويل العقاري
الرسوم المترتبة على الرهن العقاري
تترتب مجموعة من الرسوم عند الحصول على قرض برهن العقار وتتمثل بما يلي:
رسم قانوني.
رسوم إدارية.
رسم تقييم.
رسم خاص بالفحص.
رسوم إلزامية لتسجيل العقار المرهون.
رسوم مترتبة على العميل في حال التخلف عن أي دفعة شهرية.
رسوم خاصة في حال طلب العميل تغيير مبلغ الدفعة الشهرية.
رسوم تترتب في حال رغب العميل بتغيير تاريخ استحقاق القرض.
رسوم تترتب إذا رغب العميل تجديد قرض برهن العقار.
أي رسوم أخرى يمكن أن تنشأ.